住宅ローンの借換えのポイント①
住宅ローンの金利が下がってくると、住宅ローンの借換えを考える人が増えてきます。（現在は住宅ローンの基準金利が上昇していますが…）
たとえば、金利3％、借入額3,000万円、35年返済であれば、当初の返済額は11万5,455円ですが、5年後に金利2％の住宅ローンに借り換えると返済額は10万1,219円に下がります。
毎月1万円以上、年間で約17万円、残りの30年間では約512万円も負担が軽減されることになります。
これだけトクをすることができるとなれば、借換えを考え、実行に移す人が増えるのは当然のことです。
ただし、そこには2つのポイントがあります。
第1は、借換えには一定の費用がかかり、それを考慮しても本当にトクかどうかという点です。
原則的に、借換えは同じ金融機関では受け付けないので、他の金融機関への借換えになります。
金融機関の担当者から見れば、他行庫の住宅ローン利用者に、自行庫の住宅ローンに借り換えてもらう事になります。
その場合、現在の住宅ローンの抵当権を抹消し、新たに抵当権を設定する経費がかかりますし、事務手数料、保証料、保険料などの負担も出てきます。
現在の住宅ローンを解約すれば、保証料や保険料はある程度返ってきますが、かなり減額されることになるので、通常は、1,000万円当たり20万円から30万円程度の費用を考慮しておく必要があります。
その経費を負担してもトクをするかどうかが問題になってくるわけです。
各種の条件によって違ってきますが、ザックリとした見方をすれば、
①住宅ローン残高が500万円～1,000万円以上あり、
②返済期間が10年以上残っていて、
③現在の住宅ローン金利より0.5％～1.0％低い住宅ローンに借り換えられる
などの条件に当てはまる人であれば、トクをする可能性が高いと言えると思います。
ただ、保証料がかからないといった恵まれた条件の住宅ローンであれば、残存期間10年未満であっても、あるいは住宅ローン残高が500万円以下であってもトクをするケースがあります。
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